多世帯住宅の考え方
念願のマイホームを手に入れた時は、子供もまだ学生で、将来は夫婦二人で暮らすものだと思ってられる方が多いのではないでしょうか。
しかし学生だった子供も大人になり考え方も変化し、「一緒に住もう」といったことにもなりかねません。
そこで、多世帯住宅の基本的な考え方を調べていきましょう。
住まいの考え方は個々で違う
学生だった子供が成長し、成長につれて個々の考え方も変化していきます。
それに伴い、住まいに対する考え方も家族の成長に合わせて変化していきますし、家族が多くなればなるほど住まいに求める事柄も多くなります。
たとえば、家族も多く、高齢の両親も健在な場合、住まいを建てる、あるいはリフォーム、建て替えする場合、同居も考えて住まい造りをする方が多くいます。
つまり、住まいに対する要望は家族の成長により変化するものと意識して、家族の将来を考えながら間取りを検討していかなければ、せっかく苦労して良い家を建てても家が使いづらくなったと後悔をしなければならなくなります。
多世帯（二世帯）住宅の考え方
多世帯住宅とは、いくつかの世帯（多くの場合は、親世帯と子供世帯）が一つ屋根の下で共同生活をおくる住まいのことで、一般的に多いのが、二世帯住宅です。
二世帯住宅で多く見られるのが、玄関やキッチンなどが2カ所設けられており、休日や特別な日以外は、食事を別にするご家庭が多く、これは、生活時間帯の違いによって生じる事で、お互い干渉することなく住まうことができますし、万一、高齢の両親に何かあってもすぐ対処することができます。
多世帯住宅のメリット・デメリット
一般にいわれている多世帯住宅のメリットとデメリットですが、建築資金（融資）や税金などの経済的（お金に関する事）と精神的（住みやすさや住みにくさ）な面です。
経済的な面でのメリットですが、最大のメリットは、親がすでに土地・建物を所有していた場合です。
親が土地・建物を所有している場合、所有している土地がある程度の大きさがあれば、既在の建物を二世代住宅にリフォームする、あるいは建物を解体して新たに二世帯住宅を建て替えることができます。
この時、資金面としては、土地代が不要で、しかも土地を担保に建築資金の融資を受けることができます。
また、建築資金だけで済み、融資額も最小限におさえることもできます。
しかし、土地が借地の場合ですが、建て替えを行う場合は、地主に相談する必要があります。
親が所有する土地が狭く、二世帯住宅に向かない土地の場合は、新たに土地を探す必要があります。その際、親や家族とよく検討し場所を決めることが重要です。
この時の資金ですが、土地代と建設資金が必要になります。
もちろん所有していた土地の売却代金も入ってきますが、その土地が直に売却できるとは限りませんので、土地と建設資金の両方の融資を考えておく必要があります。
その際の融資ですが、二世帯ローンあるいは親子リレーローンなど、幅広く資金調達をすることができます。
しかし、その反面、不動産会社に支払う頭金や諸費用など誰がどの程度出資するのか、またローン返済は誰がどのようように行なうのかをよく話し合いをしておかなければ、将来的にトラブルになる可能性があります。
多世帯住宅の登記問題
多世帯住宅の問題点として登記の問題です。
登記の仕方によって税金などの問題が発生する場合があります。
建物登記についてですが、誰がどのくらい、建設資金を出しているのか、また、建物の構造はどのようになっているのかで登記の仕方が変わってきます。
親が100％出資している場合、子供が100％出資している場合、親と子供で半分づつ出資している場合などで異なってきます。
親または子供が100％出資して単独で登記する場合や、半分づつや出資額に応じて共有登記している場合など問題はありません。
しかし、親と子供がそれぞれ資金を出している場合に、どちらか一方の単独登記した場合ですが、贈与税を課せられます。
また、住まいを建てる予定の土地が親の所有の場合で、子どもがその土地を担保に住宅資金を借り入れした場合は、親が担保提供者になります。
ところで、登記の種類ですが、登記には3つの種類があります。
まず、親または子供、一人の名義で登記する単独登記です。
次に、出資した複数の名義で登記する、あるいは、出資した比率により登記する共有登記です。
最後に、各戸それぞれの名義で登記する区分登記があります。
このうち区分登記に関して、所有部分が限定可能なことで、二つの条件を満たしていなければなりません。
一つは、構造上独立している事で、各世帯の所有部分が、壁・床・天井などで完全に遮断されているということです。
もう一つは、機能上独立している事で、相手の所有スペースを通らずに、自由に出入りが出来ることです。
税金面のメリット・デメリット
多世帯住宅のメリット・デメリットに税金面があります。
先に少し述べましたが、建設費用の100％を親もしくは子供が出資した場合、出資していない者を登記の名義人にしてしまうと贈与税が課せられてしまいます。
この問題ですが、よくある問題で、例えば、親が100％資金を出したにも拘わらず、土地も建物も息子（娘）の名義にしてしまう親が多く、このため課金され余計なお金を払うことになってしまったということになりますのでご注意ください。
次に優遇処置ですが、固定資産税の減額処置、各地方自治体により少し異なりますが、不動産取得に関する控除、住宅ローン減税、登録免許税に関する控除、住宅資金贈与の特例などが受けることができますが、このうち固定資産税の減額処置についても、各地方自治体により異なりますので、各区市町村の資産課（税務課）にお問い合わせください。
多世帯住宅の精神面での問題
多世帯住宅のつまり一般に言う二世帯住宅は、いくら親子と言っても今までお互いの生活習慣やお互いの気持ち（考え方）が違うのは当然で、それによって精神的な問題が発生することもあります。
例えば、料理を作って差し入れる、洗濯物を取り入れるなど、相手に対して良かれと思ってした行為が、相手の機嫌の良し悪しやとらえ方によって、その行為が「手助け」と取って貰えるか「お節介」「干渉された」と取るかで変わってきます。
些細な事でお互い嫌になることもありますので、大切な事は、感謝したい時や謝りたい時などお互い言葉で言えるよう日頃からコミュニケーションを心がけることが大切です。
また、一番大切な問題として、生活習慣（生活のリズム）のズレです。
どうしても子供世帯は仕事をしていることで夜が遅くなるのが当然ですので、親世帯の理解が必要ですし、子世帯も親世帯に対する思いやりも必要ですが、どうしても衝突してしまうことがあります。
その時、お互い気持ちの内をすべて話せる仲になっていることが理想です。
まとめ
多世帯住宅の考え方として、将来、親あるいは子供世帯と一緒に暮らすのかを考えながら住まいを建てることが重要となってきます。その為、土地の広さや、増改築できる土地や地域なのかもチェックしておくことも必要です。
二世帯住宅にリフォームあるいは建て替えする場合の資金調達方法や、住まいが出来上がったときの土地・建物の名義はどうするのか、ローンを利用した場合の返済は誰がどれだけ支払うのかもよく話し合っておく必要があります。
二世帯住宅は、今まで別々の生活していた家庭が一緒に暮らすことになりますので、家族全員の生活リズム、役割分担、子育てや週末の過ごし方、来客などの対応など、細部にわたり全員で話し合いながら間取りのプランニングを行い、家族みんなが使いやすい、住みやすい住まい造りを計画して下さい。
