家を建てるのに規制があるの
家を新築する時、家を建て替える時には、土地や地域によって様々な規制があるのをご存知ですか。
特に、住まいを建て替える場合やリフォームする場合ですが、減築する場合は何の問題もありませんが、増築する場合いろいろな規則や規制があることが多くあります。
そこで、家を建てる、あるいはリフォームする際の規制を調べていきましょう。
土地の広さと建物の面積は比例しない
土地を購入する際や所有する土地に、どれくらいの大きさの家が建てられるのかを、知っておくことが重要です。
建物の規模には、家の面積や高さなどがあります。
しかし、面積や高さなどは用途地域ごとに規制が異なっており、特に住居系の地域ほど厳しくなっています。
家の面積には、建築面積と延床面積があり、建築面積とは、家を建てるのに土地をどれくらい使えるのかということです。
つまり、2階建ての木造住宅で例えると、その住宅の1階部分の面積と考えればよいのです。
少し専門的に言えば、建物の真上から光を当てて、地面にできる影の面積で、これを建物の水平投影面積と言います。
また、軒・ひさし・バルコニーなど、柱や壁に支えられていない部分、つまりはね出している部分は、その先端から1ｍを除いて計算してよいことになっています。
一方、延べ床面積ですが、その名の通りで、各階の床面積の合計で、法律用語では延べ面積と言います。
この延べ床面積ですが、屋内的用途に使われる空間の床面積が対象となり、建築面積とは異なります。
たとえば、住まいの出入り口となる玄関ポーチなどは対象となりませんが、駐車場や駐輪場は対象となります。
また、バルコニーやベランダなどは、建築面積と扱いが少し異なり、吹きさらしで、十分開放されていれば、先端から2ｍまで対象外となるのです。つまり柱や壁の有無は関係無いのです。
建ペイ率と容積率
不動産屋さんなどのチラシに、建ペイ率〇〇％、容積率✕✕％と書かれているのを、見たことがある人も少なからずいると思います。
この建ペイ率、容積率ですが、建ペイ率は建築面積で、容積率は延べ床面積のことで、敷地面積に建ペイ率を乗じた数値が建築面積で、敷地面積に容積率を乗じた数値が延べ床面積です。
たとえば、敷地面積100㎡の土地で、建ペイ率65％、容積率90％、の場合、建築面積の限度は、65㎡（約21.5坪）、延べ床面積の限度は90㎡（約29.7坪）となります。
建ペイ率や容積率は、用途地域ごとに定められており、複数の建ペイ率や容積率が指定された用途地域は、各自治体の都市計画により、どの数値を採用するかさだめていますので、市区町村の都市計画課などに聞けば教えてくれますし、法務局に行けば地籍図を閲覧すれば調べることができます。
都市計画区域の概要
日本の国土は、国土利用計画法によって「都市地域」「農業地域」「森林地域」「自然公園地域」「自然保全地域」の5つに分類され、この内、住まいづくりの対象になる土地が「都市地域」です。
都市地域は、都市計画法によって「都市計画区域」と定義され、市街化を積極的に進める「市街化区域」と逆に開発を抑制する「市街化調整区域」の2つに分けられています。
家を建てることのできる「市街化区域」は、12種類の「用途地域」に細かく区分されており、大きく分けて、「住居系」「商業系」「工業系」に区分され、このうち商業系、工業系は今回省略し、住居系に焦点を合わせていきます。
住居系の用途地域ですが、第1・2種低層住居専用地、第1・2種中高層住居専用地域、第1・2種住居地域、準住居地域の7つに区分されており、これらの用途地域ごとに、建築基準法が建築できる建物の種類や大きさ、床面積などを定めており、また、この用途地域の規制を、地域の実情に即してきめ細かく規制することを目的に、「特別用途地区」という取り決めもあります。
ところで、市街化調整区域ですが、原則として、新たな宅地の造成はできず、住まいも建てることもできません。
これは無秩序な開発を防止し、国土の均衡ある発展を促すという趣旨ですので、自分が住んでいる地域がどの区分に属するのかを調べ、市街化調整区域だとかなりの制限を受ける場合があります。
建築基準法の概要
建築基準法は、建物の用途、構造、設備やその土地について、最低の基準を定め、これを尊守することを国民に義務付けています。
この法律は、建物を安全につくることによって、人命や財産を保護するとともに、衛生的で快適な住環境を維持することを目的としています。
建築基準法に基づき地積測量図や施工計画書、基本設計図などの設計図書などをそろえて、その土地を管轄する役所または指定確認検査機関に申請（一般に確認申請と呼ばれています）すると、3週間くらいで確認済証（建築確認通知書）が交付された後に着工となります。
建築基準法には、建ペイ率、容積率をはじめ、部材関係、基礎部分など細かく規定されており、建築基準法に不適合な部分があれば、図面の修正や仕様書の訂正などを行い再度提出し、全てにおいて合格すれば交付されます。
建物検査の概要
建物が完成すれば、完了届を提出して完了検査を受け、何の問題もなければ、検査済証の交付がなされ、引き渡しとなりその後、建物の登記を経て自分の所有となります。
2階以下の低層住宅は関係ありませんが、木造3階建や鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの建物は、地域により中間検査を受けなければならないことがあります。
しかし、これらの申請実務などは、工事を請け負った建設会社などがやってくれます。
また、確認申請手数料は、以前は全国一律でしたが、平成12年の法改正により、各自治体で定めることになりました。
少し余談ですが、役所の建設課に確認申請に携わる担当者を建築主事と言い、建築主事を置く市町村を特定行政庁と呼びます。
最近では、民間でも建築確認や検査ができるようになっていますので、時間とコストを考えて適切に選択し、工務店や建築家に相談してみて下さい。
まとめ
家を新築する際やリフォームする際ですが、地域や土地によって様々な規制があり、この規制を無視して住まいを建てる、あるいはリフォームした際、転売や建て替えなどができなくなります。
住まいを建てる、あるいはリフォームする際に一番重要視しなければならないのが用途地域です。
これから土地を購入する方は、よく注意して購入すればよいのですが、現在所有している方は、よく調べておく必要がありますし、建て替えやリフォームの際は、工務店やリフォーム会社、建築家の方とよく相談することが重要です。
