住宅ローン控除の概要
住宅を購入する際、現金で支払う方法と住宅ローンを利用して支払う方法とがありますが、多くの場合、住宅ローンを利用します。
住宅ローンをして家を買った場合、一定の要件を充たすことにより減税を受けることができます。
これを住宅ローン減税と言い、ここでは、住宅ローン減税について調べていきましょう。
住宅ローン控除制度とは
住宅ローンを利用して家を買うことにより、一定の要件を充たした時に住宅ローン控除（住宅ローン減税とも言います）という減税を受けることができます。
これは住宅ローンの年末残高に応じた控除額が、10年間にわたって所得税から控除される制度です。
会社員などで所得税が給与から天引きされている給与所得者の場合は、確定申告などの手続きをすることで納めた税金が精算されて戻ってきます。
1年当たりの控除額はローン残高の1％で、ローン残高の上限は4,000万円ですので、最高40万円の控除が受けられ、これが入居の年から10年間にわたって続きますので、トータルで最高400万円の控除が受けられる大型減税です。
しかし、これはあくまでも最高額ですので、誰でも400万円の控除を受けられるというわけではありません。
基本的に年間40万円の控除を受けるには、ローン残高が4,000万円以上である必要があります。
つまり当初は4,000万円以上の住宅ローンを借りたとしても、ローン残高は返済することにより、徐々に減っていきますので10年以内に4,000万円を割ってしまえばその年以降の控除額も年間40万円より少なくなるのです。
通常、控除額は所得税から差し引かれますので、所得税から控除される金額は納めている所得税が上限になります。
この時「ローン残高×1％」の控除額が所得税よりも大きく、控除しきれないといったことが起きた場合、その年の住民税からも控除を受けることができます。
ただし、住民税から控除される金額は、所得税の課税総所得金額等の7％で13万6,500円が上限です。
控除が受けることのできる人の条件は
住宅ローン控除を受けることができるのは、住宅ローンを利用して家を買った人であることが大前提です。
また、ここで言う家とは、自宅（自分及自分の家族が住む家）のことであり、別荘や投資などを目的に住宅を買った人は除外となります。
控除を受けられる期間は、「入居した年から10年間」となっています。
しかし、その期間中、年末まで住んでいなければなりません。
また、住宅への入居は取得後6ケ月以内となっています。
ここで言う取得とは、新築住宅だと引き渡しを受けた日、中古住宅は売買契約の日または所得権移転登記をした日となっています。
控除を受けられる人の条件には、その年の合計所得金額が3,000万円以下であることです。
合計所得金額というのは、総収入から必要経費や給与所得控除などを差し引いた所得の合計額のことで、収入が給与だけの場合、年収3,220万円以下（2019年分まで）であれば控除を受けることができます。
買い替えの場合ですが、新居への入居の年とその前後2年ずつの5年間に、前の自宅の売却に伴って3,000万円特別控除や買い換え特例などを受けている場合は住宅ローン控除を受けることができませんが、万一、売却で損失が出た時の壌渡損失の繰越控除と住宅ローン控除を併用することができます。
住宅ローン控除の適用を受けていた人が、転勤などによりその家に住まなくなった場合でも、家族が住み続けている時は引き続き控除が受けることができますが、家族も一緒に転居し住んでいない時は、その期間は控除を受けることができません。
しかし、控除期間の10年の間に再びその家に住んだ場合は、一定の手続きをすれば残りの期間の控除を受けることができます。
控除を受けるためのローン条件
住宅ローン控除を受けるためには、住宅ローンにも一定の条件が必要となっています。
その条件の中で最も重要なのが、借入先は銀行などの金融機関や「フラット35」を扱う住宅金融支援機構など、普通の住宅ローンであることです。
勤務先や企業などの協済組合からの借入金も対象となりますが、金利が0.2％未満や無利息の場合は対象となりませんし、親や兄弟などの親族、知人、友人からの借入金も対象外です。
更地を先に購入して家を建てる場合ですが、土地購入のために利用したローンでも、控除の対象になりますが、土地の取得から2年以内に住宅の引き渡しを受け、その住宅にも住宅ローンを利用することが条件となります。
また、建築条件付きの土地を購入する場合は、一定期間以内に建築請負工事を行うとする契約を結ぶ必要があります。
控除が受けられるローン条件に、返済期間が10年以上と定められていますので、たとえ最初は10年以上の返済期間だったとしても、繰り上げ返済などにより期間が短縮となり10年未満となってしまったら、その時点で控除が終了します。
また、住宅ローンを10年以内で借り換えた場合ですが、住宅ローン控除を受けられる要件を満たしていれば、残りの期間の控除を受けることができます。
例えば、返済期間が20年の住宅ローンを組み、返済期間7年目で住宅ローンを借り換えた場合、借り換えた住宅ローンが、住宅ローン控除の要件を満たしていれば残り3年間の住宅ローン控除を受けることができるのです。
住宅ローン控除が受けられる住宅の条件
住宅ローン控除が受けられる条件には、控除を受けられる人、融資の形態そして最後に物件があります。
住宅ローンを受けられる住宅とは、まず床面積が50㎡以上で、店舗兼住宅の場合は、床面積の2分の1以上が居住用であることが条件となっています。
この床面積は登記簿に記載されている面積で、店舗や事務所などと併用になっている場合は店舗、事務所の部分も含めた面積で、また夫婦や親子の共有になっている場合は、全員の共有持分も含めた面積でそれぞれ判断されます。
分譲マンションの場合ですが、外階段や通路などの共用部分は含まず、住戸の専有面積で判断されます。
登記簿上の専有面積は、壁の内側に囲まれた面積（内法（うちのり）面積といいます）のことですので、壁の厚みの中心線で囲まれた面積（壁芯面積といいます）より少し狭くなります。
マンションの広告などでは壁芯面積で表記されますので、登記簿上の専有面積よりやや広く表示されていますので、広告などで50㎡を少し超えていても、実際に登記簿に記載される面積が50㎡未満となることがあり、住宅ローン控除が受けられないといったケースもありますので注意が必要です。
中古住宅を住宅ローンを利用して購入した場合、築年数が木造など非耐火建築物の場合は20年以下、マンションなどの耐火建築物は25年以下であることが条件とされていますが、この築年数を超えていても、新耐震基準に適合していることが証明されたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの、入居までに耐震改修工事を完了しているものなどは控除の対象となりますので、中古物件を購入する際はよく確認することが重要です。
新条件として、新築住宅で長期優良住宅や低炭素住宅に認定された住宅は控除対象となる年末ローン残高の上限が5、000万円にアップし、10年間の控除額が最大500万円になります。
また中古物件の場合ですが、売主が個人で消費税がかからない物件は、年末ローン残高の上限が2,000万円となり、控除額は最大200万円となっています。
申告手続きの方法と還付の時期
住宅ローン控除を受けるには一定の手続きが必要となります。
まず、購入した住居に入居すれば、翌年に所得税の確定申告をしなければいけません。
確定申告は給与所得者にはなじみの薄い制度だと言えますが、簡単に言えば、毎年の収入（所得）とそれにかかる所得税を確定させるため、翌年の2月中旬から3月中旬に行われる手続きです。
確定申告するには、所定の申告書に必要事項を記入し、土地・建物の全部事項証明書や金融機関から送られてくる住宅ローンの年末残高証明書などの書類を添付して、住所地を管轄する税務署に提出します。
また、申告書には「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」も付ける必要があります。
確定申告に必要な申告書や計算明細書は、住まわれている地域を管轄する税務署に行けばもらえますが、税務署へ行く時間がないという方は、国税庁のホームページからダウンロードできますし、パソコンやスマートフォンなどで入力して作成することもできます。
出来上がった申告書は、税務署に直接出向いて提出する方法や、郵送・インターネット（e－Tax）による提出も可能となっています。
給与所得者の方ですが、一度申告すれば、2年目からは勤務先の年末調整で手続きができるようになります。
その際、住宅ローンの年末残高証明書のほか、税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」の提出が必要となります。
確定申告によって所得税が還付されるのですが、ではいつ、どのようにして還付されるのかですが、確定申告は毎年2月16日から3月15日までが申告期限となっています。
しかし、住宅ローン控除の申告は2月15日以前でも受け付けてくれます。
特に税務署の窓口で申告する場合、申告時期が近づくほど混雑する傾向がありますので、スムーズに申告するためにも早めの手続きがよいと言えます。
また、還付金は自分が指定した自分の口座に振り込まれます。
まとめ
住宅ローン控除ですが、自分及自分の家族が住むための住居を銀行などの金融機関や、住宅金融支援機構などが提供する住宅ローンを利用することが大前提となっており、ローンの形態や住宅、人など一定の条件を満たす必要があります。
また、住居は、新築、中古を問いませんが、中古住宅の場合には条件がありますので購入をする際には、よく確認することが大切です。
住宅ローン控除を受けるためには、手続きが必要となり、住んでいる地域を管轄する税務署に申告書などを提出して、手続き完了となり、還付金がある場合は、自分が指定する自分名義の口座に振り込まれますが、振り込まれる時期 は、税務署によって違いますので、申告の際に聞いてみて下さい。
